कानूनी जानकारी

अनुच्छेद परिचय: अवैध भूमि अधिग्रहण के विभिन्न रूप हैं। क्या ढहाए गए घर-परिवार ही मुआवज़े की राशि में चूक कर सकते हैं? नहीं! यदि ये 4 स्थितियाँ होती हैं, तो ज़ब्ती और मुआवजे का निर्णय रद्द किया जा सकता है!

भाग एक: मामला

सिचुआन के एक शहर के एक निश्चित जिले में सुश्री झोउ के घर को उनके घर के विध्वंस का सामना करना पड़ रहा है। ज़ब्ती पार्टी उसे केवल फर्श क्षेत्र के आधार पर मुआवजा देती है, जो कि 3,800 युआन प्रति वर्ग मीटर है। सुश्री झोउ के समान ध्वस्त किए गए हर घर का यही हाल है। वास्तविक निर्माण क्षेत्र चाहे जो भी हो, मुआवजा इसी मानक के आधार पर दिया जाएगा। हालाँकि, सुश्री झोउ के घर के पास वाणिज्यिक आवास की कीमत 10,000 युआन प्रति वर्ग मीटर जितनी कम है। अगर आप इस तरह मुआवजा देंगे तो आपके पास घर बदलने के लिए भी पर्याप्त पैसे नहीं होंगे। सुश्री झोउ जानना चाहती हैं कि घर के मूल्य का आकलन कैसे किया जाता है? यदि मूल्यांकन अनुचित हो तो क्या होगा? जिन परिवारों को भूमि अधिग्रहण के बाद रहने में कठिनाई हो रही है, क्या राज्य के पास इन लोगों के जीवन की रक्षा के लिए नीतियां हैं?

भाग 2: हमारे देश के कानून इस प्रकार के अवैध व्यवहार को कैसे नियंत्रित करते हैं?

1. यह निर्धारित करना कि घर का क्षेत्र अनुचित और कानूनी है

1. घर का क्षेत्रफल और प्रकृति आम तौर पर रियल एस्टेट प्रमाणपत्र की सामग्री पर आधारित होती है। जब रियल एस्टेट प्रमाणपत्र और रियल एस्टेट पंजीकरण की सामग्री अलग-अलग होती है, तो रियल एस्टेट पंजीकरण आमतौर पर मान्य होता है। यदि घर पंजीकृत नहीं हुआ है, तो मूल्यांकन शहर और काउंटी सरकारों के प्रसंस्करण परिणामों पर आधारित होगा। वास्तविक माप के बिना और वैधानिक मूल्यांकन एजेंसी द्वारा मूल्यांकन परिणाम जारी किए बिना सीधे तौर पर अनुमानित कीमत का अनुमान लगाना गैरकानूनी है।

2. राज्य के स्वामित्व वाली भूमि पर मकानों की ज़ब्ती और मुआवज़े पर विनियमों के अनुच्छेद 19 में कहा गया है कि ज़ब्त किए गए घर के मूल्य का मुआवजा, घर की ज़ब्ती के निर्णय की घोषणा की तारीख पर ज़ब्त किए गए घर की समान अचल संपत्ति के बाजार मूल्य से कम नहीं होगा। यिंग टिंग को पता चला कि ज़ब्त किए गए मकानों के मूल्य का मूल्यांकन और निर्धारण एक रियल एस्टेट मूल्य मूल्यांकन एजेंसी द्वारा किया जाएगा, जिसके पास घर की ज़ब्ती मूल्यांकन पद्धति के अनुसार संबंधित योग्यताएं होंगी। यदि आपको मूल्यांकन द्वारा निर्धारित स्वामित्व वाले घर के मूल्य पर कोई आपत्ति है, तो आप मूल्यांकन की समीक्षा के लिए रियल एस्टेट मूल्य मूल्यांकन एजेंसी को आवेदन कर सकते हैं। यदि आपको समीक्षा परिणाम पर कोई आपत्ति है, तो आप मूल्यांकन के लिए रियल एस्टेट मूल्य मूल्यांकन विशेषज्ञ समिति के पास आवेदन कर सकते हैं।

3. रियल एस्टेट मूल्यांकन एजेंसियों को यह सुनिश्चित करने के लिए कानून के अनुसार मूल्यांकन करना चाहिए कि मूल्यांकन परिणाम सही, उद्देश्यपूर्ण और उचित हैं। ज़ब्त किए जाने और ध्वस्त किए जाने वाले घरों के क्षेत्र के आकलन के लिए प्रत्येक घर पर वास्तविक माप और प्रत्येक घर के क्षेत्र का वास्तविक मूल्यांकन आवश्यक है। साथ ही, प्रत्येक घर के लिए एक मूल्यांकन रिपोर्ट जारी की जाती है। अंत में, इस पर मूल्यांकनकर्ता द्वारा हस्ताक्षर किए जाते हैं और मूल्यांकन कंपनी द्वारा मुहर लगाई जाती है।

2. रियल एस्टेट मूल्य मूल्यांकन एजेंसियां और रियल एस्टेट मूल्यांकक अवैध रूप से गलत मूल्यांकन करते हैं

यदि वंचित व्यक्ति और अचल संपत्ति मूल्यांकक के हस्ताक्षर जाली हैं, तो वंचित व्यक्ति समय पर संबंधित विभागों को स्थिति की रिपोर्ट कर सकता है। या समस्या को हल करने के लिए कानूनी उपाय तलाशें। राज्य के स्वामित्व वाली भूमि पर मकानों की ज़ब्ती और मुआवज़े पर विनियमों के अनुच्छेद 34 में कहा गया है कि यदि कोई रियल एस्टेट मूल्य मूल्यांकन एजेंसी या रियल एस्टेट मूल्यांकनकर्ता गलत या बड़ी त्रुटि मूल्यांकन रिपोर्ट जारी करता है, तो जारी करने वाला प्राधिकारी उसे समय सीमा के भीतर सुधार करने का आदेश देगा और चेतावनी देगा। रियल एस्टेट मूल्य मूल्यांकन एजेंसी पर 50,000 आरएमबी का जुर्माना भी लगाया जाएगा। रियल एस्टेट मूल्यांकनकर्ता पर आरएमबी 10,000 से कम नहीं, लेकिन आरएमबी 200,000 से अधिक का जुर्माना नहीं लगाया जाएगा, और रियल एस्टेट मूल्यांकक पर आरएमबी 10,000 से कम नहीं, लेकिन 30,000 आरएमबी से अधिक का जुर्माना लगाया जाएगा, जिसे क्रेडिट फ़ाइल में दर्ज किया जाएगा; यदि परिस्थितियाँ गंभीर हैं, तो योग्यता प्रमाणपत्र और पंजीकरण प्रमाणपत्र रद्द कर दिया जाएगा; यदि नुकसान होता है, तो मुआवजे का दायित्व कानून के अनुसार वहन किया जाएगा; यदि कोई अपराध बनता है, तो कानून के अनुसार आपराधिक दायित्व चलाया जाएगा।

3. कानूनी प्रावधानों के अनुसार मूल्यांकन एजेंसी का चयन करने में विफलता

अतीत में, ज्यादातर मामलों में, घरेलू मूल्य का आकलन सरकार द्वारा नियुक्त मूल्यांकन एजेंसियों द्वारा किया जाता था। "ह्रास और मुआवज़े पर विनियम" के अनुच्छेद 20 में कहा गया है कि अचल संपत्ति मूल्य मूल्यांकन एजेंसी का चयन ज़ब्ती व्यक्ति द्वारा बातचीत के माध्यम से किया जाएगा; यदि बातचीत विफल हो जाती है, तो इसे बहुमत के निर्णय, यादृच्छिक चयन आदि द्वारा निर्धारित किया जाएगा। विशिष्ट उपाय सीधे केंद्र सरकार के अधीन प्रांत, स्वायत्त क्षेत्र और नगर पालिका द्वारा तैयार किए जाएंगे। रियल एस्टेट मूल्य मूल्यांकन एजेंसियों को स्वतंत्र रूप से, उद्देश्यपूर्ण और निष्पक्ष रूप से घर अधिग्रहण मूल्यांकन कार्य करना चाहिए, और कोई भी इकाई या व्यक्ति हस्तक्षेप नहीं कर सकता है।

4. मूल्यांकन पद्धति चुनते समय ज़ब्ती पक्ष ने कुछ गलतियाँ कीं।

1. अचल संपत्ति का मूल्यांकन करते समय, ज़ब्त की गई अचल संपत्ति का स्थान और उपयोग उन कारकों पर आधारित होना चाहिए जो ज़ब्त की गई अचल संपत्ति के मूल्य और स्थानीय अचल संपत्ति बाजार की स्थितियों को प्रभावित करते हैं। स्वामित्व वाली अचल संपत्ति के मूल्य का मूल्यांकन करने के लिए बाजार विधि, आय विधि, लागत विधि और काल्पनिक विकास विधि जैसी मूल्यांकन विधियों को व्यापक रूप से चुना जाना चाहिए। मूल्यांकन के परिणाम उचित रूप से निर्धारित किए जाने चाहिए और इसी आधार पर मुआवजा दिया जाना चाहिए।

2. आवास और शहरी-ग्रामीण विकास मंत्रालय के नोटिस के अनुसार "राज्य के स्वामित्व वाली भूमि पर मकानों के निष्कासन और मूल्यांकन के लिए उपाय" जारी करने पर, अनुच्छेद 13 में कहा गया है: एक पंजीकृत अचल संपत्ति मूल्यांकक, मूल्यांकन वस्तु और स्थानीय अचल संपत्ति बाजार की स्थितियों के आधार पर, बाजार विधि, आय विधि, लागत विधि, काल्पनिक विकास विधि और अन्य मूल्यांकन विधियों का प्रयोज्यता विश्लेषण करेगा, और फिर इनमें से एक या अधिक का चयन करेगा। स्वामित्वाधीन घर के मूल्य का मूल्यांकन करने के तरीके। यिंगटिंग का मानना ​​है कि यदि स्वामित्व वाले घर की समान अचल संपत्ति के लिए लेनदेन होता है, तो मूल्यांकन के लिए बाजार पद्धति का उपयोग किया जाना चाहिए; यदि स्वामित्वाधीन घर या उसके समान अचल संपत्ति में आर्थिक लाभ हैं, तो मूल्यांकन के लिए आय पद्धति का उपयोग किया जाना चाहिए; यदि स्वामित्वाधीन घर निर्माणाधीन है, तो मूल्यांकन के लिए काल्पनिक विकास पद्धति का उपयोग किया जाना चाहिए। यदि मूल्यांकन के लिए एक ही समय में दो या दो से अधिक मूल्यांकन विधियों का चयन किया जा सकता है, तो मूल्यांकन के लिए दो से अधिक मूल्यांकन विधियों का उपयोग किया जाना चाहिए, और विभिन्न मूल्यांकन विधियों के गणना परिणामों की जांच और तुलना करने के बाद मूल्यांकन परिणाम उचित रूप से निर्धारित किए जाने चाहिए।

भाग 3: ज़ब्ती और विध्वंस से प्रभावित लोगों की सुरक्षा के लिए देश की बुनियादी नीतियां क्या हैं?

1. राज्य के स्वामित्व वाली भूमि पर मकानों के स्वामित्व और मुआवजे पर विनियमों के अनुच्छेद 2 में कहा गया है: "सार्वजनिक हित की जरूरतों के लिए, जब राज्य के स्वामित्व वाली भूमि पर संस्थाओं या व्यक्तियों के घरों को जब्त कर लिया जाता है, तो जब्त किए गए घरों के मालिकों को उचित मुआवजा दिया जाएगा (इसके बाद उन्हें वंचित व्यक्तियों के रूप में संदर्भित किया जाएगा)।"

2. "भूमि प्रबंधन कानून" के अनुच्छेद 47 में कहा गया है: "यदि इस लेख के पैराग्राफ 2 के प्रावधानों के अनुसार भूमि मुआवजे और पुनर्वास सब्सिडी का भुगतान उन किसानों को सक्षम नहीं कर सकता है जिन्हें अपने मूल जीवन स्तर को बनाए रखने के लिए पुनर्वास की आवश्यकता है, तो पुनर्वास सब्सिडी को केंद्र सरकार के तहत सीधे प्रांत, स्वायत्त क्षेत्र या नगर पालिका की लोगों की सरकार के अनुमोदन से बढ़ाया जा सकता है। हालांकि, भूमि मुआवजा शुल्क भूमि मुआवजे और पुनर्वास सब्सिडी की कुल राशि होगी। भूमि के अधिग्रहण से पहले तीन वर्षों के औसत वार्षिक उत्पादन मूल्य से 30 गुना से अधिक नहीं। राज्य परिषद सामाजिक और आर्थिक विकास के स्तर के आधार पर विशेष परिस्थितियों में कृषि भूमि के अधिग्रहण के लिए भूमि मुआवजे और पुनर्वास सब्सिडी के मानकों को बढ़ा सकती है। "यह सुनिश्चित करना आवश्यक है कि भूमि अधिग्रहण और विध्वंस से प्रभावित किसानों के मूल जीवन स्तर में कमी न हो।

3. "संपत्ति कानून" के अनुच्छेद 42 के पैराग्राफ 3 में कहा गया है: "ह्रासित इकाइयों और व्यक्तियों के घरों और अन्य अचल संपत्ति को विह्वलित व्यक्तियों के वैध अधिकारों और हितों की रक्षा के लिए कानून के अनुसार विध्वंस के लिए मुआवजा दिया जाएगा; जब व्यक्तिगत आवासों का अधिग्रहण किया जाता है, तो वंचित व्यक्तियों की रहने की स्थिति की भी गारंटी दी जाएगी।"

यिंगटिंग आपको याद दिलाती है:

यदि आप भूमि अधिग्रहण और बेदखली का सामना कर रहे हैं, तो स्पष्ट रहें। जबरन विध्वंस की स्थिति में, जबरन विध्वंस के सबूत बनाए रखना और कानूनी चैनलों के माध्यम से किसी के वैध अधिकारों और हितों की रक्षा करना आवश्यक है। यदि विध्वंस और ज़ब्ती प्रक्रियाएं अवैध हैं, तो आप प्रशासनिक पुनर्विचार के लिए आवेदन कर सकते हैं या प्रशासनिक मुकदमा दायर कर सकते हैं। याद रखें कि घर को खुद से न गिराएं, बल्कि घर खाली करने से पहले पुनर्वास समझौते पर हस्ताक्षर करें और उचित मुआवजा प्राप्त करें। यदि आपको पुनर्वास मुआवजे पर आपत्ति है तो आप क्या कर सकते हैं? हमारे देश के प्रासंगिक कानूनों और विनियमों के अनुसार, ज़ब्त किए गए और ध्वस्त किए गए व्यक्ति ज़ब्ती के फैसले, ज़ब्ती मुआवजे के फैसले और अन्य विशिष्ट प्रशासनिक कार्रवाइयों को प्राप्त करने के 60 दिनों के भीतर एक प्रशासनिक समीक्षा दायर कर सकते हैं, और 6 महीने के भीतर एक प्रशासनिक मुकदमा दायर कर सकते हैं। यदि आपका घर जबरन ध्वस्त कर दिया गया है, तो आपको विध्वंस की तारीख जानने के 6 महीने के भीतर अपने अधिकारों की रक्षा के लिए मुकदमा दायर करना होगा। यदि आपने सरकार के साथ मुआवजे की शर्तों पर बातचीत नहीं की है, तो आप भूमि अधिग्रहण और विध्वंस में विशेषज्ञता वाले वकील से परामर्श कर सकते हैं, या किसी वकील से हस्तक्षेप करने और पेशेवर कानूनी ज्ञान का उपयोग करके उचित और संतोषजनक मुआवजे के लिए सरकार के साथ बातचीत करने के लिए कह सकते हैं।