कानूनी जानकारी

आलेख परिचय: विध्वंस मूल्यांकन के दौरान, मूल्यांकन परिणाम का मुआवजे की राशि के साथ बहुत अच्छा संबंध होता है। भूमि अधिग्रहण और विध्वंस में पांच मूल्यांकन विधियां प्रतिस्थापन लागत विधि, आय विधि, बाजार तुलना विधि, काल्पनिक विकास विधि और बेंचमार्क भूमि मूल्य सुधार विधि हैं। यदि ऐसी मूल्यांकन पद्धति चुनी जाती है जो ध्वस्त किए गए लोगों के लिए अनुकूल नहीं है, तो मुआवजे की राशि बहुत कम हो जाएगी। कंपनियों के मूल्यांकन के लिए दो सबसे अधिक इस्तेमाल की जाने वाली विधियाँ लागत विधि और बाज़ार तुलना विधि हैं।

पहला, प्रतिस्थापन लागत विधि

प्रतिस्थापन लागत पद्धति का उपयोग करने वाली सबसे आम मूल्यांकन पद्धति कंपनी की जमीन के ऊपर की इमारतों और कारखानों को बदलना भी है। मूल्यांकन समय बिंदु चुनें. यदि ऑन-साइट संग्रह 2 जनवरी को शुरू करना आवश्यक है, तो प्रतिस्थापन मूल्य इस वास्तविक मूल्यांकन समय बिंदु से प्राप्त किया जाएगा। उदाहरण के लिए, सिविल निर्माण का मूल्य + श्रम का मूल्य + प्रासंगिक करों का मूल्य = प्राप्त प्रतिस्थापन मूल्य, और फिर संबंधित छूट दर (70% या 80%, आदि) घटा दें। अतीत में लागत पद्धति का व्यापक रूप से उपयोग किया जाता था, और लागत पद्धति का उपयोग करके भूमि मूल्य और घर के मूल्य दोनों का आकलन किया जा सकता था। हालाँकि, राज्य के स्वामित्व वाली भूमि पर मकानों की ज़ब्ती और मुआवज़े पर मौजूदा विनियमों और मकानों की ज़ब्ती के आकलन के उपायों के लिए बाजार तुलना पद्धति की आवश्यकता होती है। मूल्यांकन आमतौर पर आस-पास के घरों के बाजार मूल्य पर आधारित होते हैं। यदि आपके घर का मूल्यांकन अब लागत पद्धति के आधार पर किया जाता है, तो आपको धोखा दिया जा सकता है।

दूसरा, आय विधि

1. "राज्य के स्वामित्व वाली भूमि पर मकानों की ज़ब्ती और मुआवजे पर विनियम" में भी प्रासंगिक आवश्यकताएं हैं। यिंगटिंग डिमोलिशन टीम ने सीखा कि यदि इसका उपयोग उत्पादन और संचालन के लिए किया जाता है, तो आय पद्धति का उपयोग इसके उत्पादन और संचालन का मूल्यांकन करने के लिए किया जाना चाहिए, अर्थात, अपेक्षित भविष्य की आय का अनुमान लगाना और अचल संपत्ति में पूंजी निवेश द्वारा लाए गए रिटर्न की दर को प्रतिबिंबित करने के लिए उचित पूंजीकरण दर का चयन करना। पूंजीकरण दर की अवधारणा का व्यवहार में अक्सर उपयोग नहीं किया जाता है। यह अचल संपत्ति, मकान और भूमि को संबंधित आय में निवेश करने से उत्पन्न लाभ दर है।

2. आय विधि मुख्य रूप से कुछ वाणिज्यिक संस्थाओं का मूल्यांकन करती है जो व्यवहार में वास्तविक उत्पादन और संचालन करती हैं। श्रम के अपेक्षाकृत बड़े अतिरिक्त मूल्य वाले कुछ उद्योग, श्रम-गहन उद्योग और पेटेंट प्रौद्योगिकी वाले उद्योग जो श्रम आय में तेजी से वृद्धि ला सकते हैं। सिद्धांत रूप में, इन उद्योगों में उद्यमों का वास्तव में आय पद्धति के अनुसार मूल्यांकन किया जाना चाहिए।

व्यवहार में आय पद्धति का व्यापक रूप से उपयोग नहीं किया जाता है। मूल्यांकन कंपनी के साथ बातचीत के दौरान, मूल्यांकन कंपनी ने आय पद्धति को शामिल नहीं किया।

तीसरा, बाजार तुलना विधि

बाजार तुलना पद्धति समान अचल संपत्ति बाजार मूल्यों को संदर्भित करती है, अर्थात, समान स्थान, समान स्थान, समान प्रकृति (राज्य के स्वामित्व वाली, सामूहिक) और समान उद्देश्य (वाणिज्यिक, औद्योगिक, आवासीय) के आधार पर, वाणिज्यिक आवास में आवासीय और वाणिज्यिक उद्देश्य शामिल होते हैं। अभ्यास की प्रक्रिया में, आपको इस बात पर ध्यान देने की आवश्यकता है कि यह किस प्रकार की भूमि से संबंधित है, और संलग्न भूमि के दायरे में समान प्रकृति की भूमि के मूल्य का संदर्भ लें, मुख्य रूप से समान अचल संपत्ति बाजारों के मूल्य का संदर्भ लें।

चौथा, परिकल्पना विकास विधि

1. काल्पनिक विकास पद्धति का प्रयोग व्यवहार में बहुत कम किया जाता है। यिंगटिंग डिमोलिशन ग्रुप ने ऐसे मामले को संभाला है। डेवलपर, बदले में, ध्वस्त व्यक्ति के रूप में सरकार के साथ संचार करता है, और उसे वास्तविक मूल्यांकन के लिए काल्पनिक विकास पद्धति का उपयोग करना चाहिए। डेवलपर को वास्तविक विकास के लिए भूमि का उपयोग करने की आवश्यकता है। भूमि विकास का उद्देश्य वाणिज्यिक, आवासीय या फैक्ट्री भवन हो सकता है, और भूमि विकास का उपयोग विकास की मुख्य आवश्यकताओं को पूरा करने के लिए किया जाना चाहिए। इसलिए, विकास के बाद भूमि के मूल्य का अनुमान लगाना, संबंधित करों और शुल्कों में कटौती करना, भूमि उपयोग के बाद संबंधित नुकसान आदि को घटाना और बाजार मूल्य को प्रतिबिंबित करना आवश्यक है।

2. कई छोटे और मध्यम आकार के उद्यम काल्पनिक विकास पद्धति को लागू करने की उम्मीद करते हैं, खासकर कुछ अप्रयुक्त भूमि के लिए, यानी डेवलपर ने इसे खरीदने के बाद वास्तव में इसका उपयोग नहीं किया है। जब डेवलपर अभी भी योजना और अन्य संबंधित दस्तावेजों के अनुमोदन के लिए आवेदन कर रहा है, तो भूमि पर कब्जे के व्यवहार का मूल्यांकन काल्पनिक विकास पद्धति का उपयोग करके किया जाना चाहिए। यदि कंपनी स्थानांतरित हो जाती है, तो शेष भूमि के मूल्य का मूल्यांकन कैसे करें? भूमि उपयोग अधिकारों के मूल्य का आकलन करने के लिए एक काल्पनिक विकास दृष्टिकोण का उपयोग किया जाना चाहिए।

पांचवां, बेंचमार्क भूमि मूल्य सुधार विधि

1. बेंचमार्क भूमि मूल्य सुधार विधि मुख्य रूप से एक मूल्यांकन पद्धति है जिसका उपयोग भूमि के वास्तविक स्थान का मूल्यांकन करते समय किया जाता है। भूमि के स्थान के आधार पर सुधार गुणांक और अंतिम मूल्य का निर्धारण व्यवहार में व्यापक रूप से उपयोग नहीं किया जाता है। व्यवहार में, हम आमतौर पर मूल्यांकन के लिए टॉप-अप लागत पद्धति और बाजार तुलना पद्धति का उपयोग करते हैं। हालाँकि, हमारे वकील छोटे और मध्यम आकार के उद्यमों को याद दिलाना चाहेंगे कि यदि वे अपेक्षाकृत अधिक मुनाफा कमाते हैं और उच्च मूल्य-वर्धित, श्रम-गहन, या प्रौद्योगिकी-पेटेंट उद्योगों में हैं, और जिनकी संभावनाएँ तेजी से बढ़ने की उम्मीद है, तो उन्हें आय पद्धति का मूल्यांकन अवश्य करना चाहिए।

2. यदि यह एक कृत्रिम बुद्धिमत्ता पार्ट्स कंपनी है, तो पूरे उद्योग में पेटेंट तकनीक का मिलान केवल कुछ विदेशी कंपनियों द्वारा किया जा सकता है, और अधिकांश उत्पाद विदेशों में बेचे जाते हैं। ऐसे उद्यमों को उत्पादन और व्यवसाय निलंबन से अपने नुकसान का आकलन करने के लिए आय पद्धति का उपयोग करना चाहिए। क्योंकि इस वर्ष वित्तपोषण और ऋण हो सकता है, और अगले वर्ष बड़ी आय हो सकती है। यदि वह एक निश्चित अवधि के लिए उत्पादन और व्यापार निलंबन से अपने नुकसान की गणना करता है, तो उसे आय पद्धति का पालन करना होगा।

यिंगटिंग आपको याद दिलाती है:

भले ही एक ही मूल्यांकन कंपनी अलग-अलग मूल्यांकन पद्धतियां चुनती हो, मूल्यांकन के परिणाम बहुत भिन्न होंगे। कौन सी मूल्यांकन पद्धति चुनी जाती है यह सीधे तौर पर पुनर्वास मुआवजे की राशि निर्धारित करती है। यदि ध्वस्त व्यक्ति को मूल्यांकन रिपोर्ट पर आपत्ति है, तो उसे समय पर समीक्षा के लिए आवेदन करना चाहिए, या किसी वकील से मूल्यांकन प्रक्रिया में हस्तक्षेप करने और बातचीत में भाग लेने के लिए कहना चाहिए। ध्वस्त किए गए व्यक्तियों को मूल्यांकन रिपोर्ट प्राप्त होने के 10 दिनों के भीतर समीक्षा के लिए आवेदन करना होगा। यदि आप समीक्षा परिणाम से संतुष्ट नहीं हैं, तो आप एक वकील से परामर्श ले सकते हैं, जिसके पास विध्वंस मूल्यांकन पर गहन शोध है और जो आपके वैध अधिकारों और हितों की रक्षा के लिए उचित तरीके अपना सकता है।