कानूनी जानकारी

आलेख परिचय: भूमि अधिग्रहण और विध्वंस का सामना करते समय कई मित्र बहुत निष्क्रिय लगते हैं। उन्हें नहीं पता कि मुआवजे की रकम कहां से आती है? मैं नहीं जानता कि अपने वैध अधिकारों और हितों की रक्षा कैसे करूं। बहुत से लोग सोचते हैं कि दिया गया मुआवज़ा बहुत कम है! तो, विध्वंस मुआवज़ा कैसे बढ़ाया जाए? उचित मूल्यांकन एक महत्वपूर्ण कड़ी है! ये 5 प्वाइंट पढ़कर आप समझ जाएंगे!

1. मूल्यांकन के बुनियादी चरण

(1) मूल्यांकन एजेंसी का चयन

1. विध्वंस दल संयुक्त रूप से मूल्यांकन एजेंसी का चयन करते हैं।

नगरपालिका और काउंटी रियल एस्टेट प्रबंधन विभागों को जनता के सामने विध्वंस दलों के चयन के लिए उच्च योग्यता, मजबूत व्यापक शक्ति और अच्छी सामाजिक प्रतिष्ठा वाली कई मूल्यांकन एजेंसियों का खुलासा करना चाहिए।

2. विध्वंसक मूल्यांकन एजेंसी को काम सौंपने में निवेश करता है।

विध्वंस मूल्यांकन एजेंसी निर्धारित होने के बाद, इसे आमतौर पर विध्वंसक द्वारा सौंपा जाता है। ग्राहक को मूल्यांकन एजेंसी के साथ एक लिखित विध्वंस मूल्यांकन सौंपना अनुबंध पर हस्ताक्षर करना होगा।

3. विध्वंस के दोनों पक्ष क्रमशः मूल्यांकन एजेंसी का चयन करेंगे।

यदि दोनों पक्षों को मूल्यांकन एजेंसी और मूल्यांकन परिणामों के बारे में संदेह है, तो यिंग टिंग का सुझाव है कि ध्वस्त करने वाले और ध्वस्त किए गए व्यक्ति प्रत्येक मूल्यांकन एजेंसी चुन सकते हैं, और दोनों पक्ष और मूल्यांकक अंतिम मूल्यांकन मूल्य पर पहुंचने के लिए बातचीत करते हैं।

(2) मूल्यांकन एजेंसी द्वारा सर्वेक्षण और माप

विध्वंस में शामिल पक्ष विध्वंस मूल्यांकन की जानकारी प्रदान करते हैं और मूल्यांकन एजेंसी को साइट पर निरीक्षण करने में सहायता करते हैं। ध्वस्त किए गए घरों का स्थलीय निरीक्षण करें, स्थलीय निरीक्षणों का रिकॉर्ड रखें और ऐसी तस्वीरें लें जो ध्वस्त किए गए घरों की उपस्थिति और आंतरिक स्थितियों को दर्शाती हों। फ़ील्ड सर्वेक्षण रिकॉर्ड पर फ़ील्ड सर्वेक्षण के दौरान मूल्यांकक, विध्वंसक और ध्वस्त व्यक्तियों द्वारा हस्ताक्षर और अनुमोदन किया जाएगा।

(3) प्रारंभिक मूल्यांकन रिपोर्ट की सार्वजनिक घोषणा

मूल्यांकन एजेंसी 7 दिनों के लिए ध्वस्त किए गए व्यक्तियों के बीच प्रत्येक घर के प्रारंभिक मूल्यांकन परिणामों को प्रचारित करेगी, साइट पर स्पष्टीकरण देगी और प्रासंगिक राय सुनेगी। प्रचार अवधि की समाप्ति के बाद, मूल्यांकन एजेंसी ग्राहक को आयोग के दायरे में समग्र मूल्यांकन रिपोर्ट और ध्वस्त घरों की घरेलू मूल्यांकन रिपोर्ट प्रदान करेगी। ग्राहक घरेलू मूल्यांकन रिपोर्ट ध्वस्त व्यक्तियों को अग्रेषित करेगा।

(4) आवेदन की समीक्षा करें

यिंग टिंग का मानना है कि जब विध्वंस दलों को मूल्यांकन परिणामों पर आपत्ति होती है, तो वे मूल्यांकन रिपोर्ट प्राप्त होने की तारीख से 5 दिनों के भीतर मूल्यांकन की समीक्षा के लिए मूल मूल्यांकन एजेंसी को लिखित रूप में आवेदन कर सकते हैं, या वे मूल्यांकन करने के लिए किसी अन्य मूल्यांकन एजेंसी को सौंप सकते हैं।

2. विभिन्न मूल्यांकन विधियों में अलग-अलग मुआवजे होते हैं।

1. एक पंजीकृत अचल संपत्ति मूल्यांकक, मूल्यांकन वस्तु और स्थानीय अचल संपत्ति बाजार की स्थितियों के आधार पर, बाजार विधि, आय विधि, लागत विधि, काल्पनिक विकास विधि और अन्य मूल्यांकन विधियों का उपयुक्तता विश्लेषण करेगा, और फिर स्वामित्व वाले घर के मूल्य का मूल्यांकन करने के लिए इनमें से एक या अधिक तरीकों का चयन करेगा।

2. आवास और शहरी-ग्रामीण विकास मंत्रालय के नोटिस के अनुसार "राज्य के स्वामित्व वाली भूमि पर मकानों के निष्कासन और मूल्यांकन के लिए उपाय" जारी करने पर, अनुच्छेद 13 में कहा गया है: एक पंजीकृत अचल संपत्ति मूल्यांकक, मूल्यांकन वस्तु और स्थानीय अचल संपत्ति बाजार की स्थितियों के आधार पर, बाजार विधि, आय विधि, लागत विधि, काल्पनिक विकास विधि और अन्य मूल्यांकन विधियों का प्रयोज्यता विश्लेषण करेगा, और फिर इनमें से एक या अधिक का चयन करेगा। स्वामित्वाधीन घर के मूल्य का मूल्यांकन करने के तरीके।

3. यिंगटिंग ने सीखा कि यदि स्वामित्व वाले घर की समान अचल संपत्ति के लिए लेनदेन होता है, तो मूल्यांकन के लिए बाजार पद्धति का उपयोग किया जाना चाहिए; यदि स्वामित्वाधीन घर या उसके समान अचल संपत्ति में आर्थिक लाभ हैं, तो मूल्यांकन के लिए आय पद्धति का उपयोग किया जाना चाहिए; यदि स्वामित्वाधीन घर निर्माणाधीन है, तो मूल्यांकन के लिए काल्पनिक विकास पद्धति का उपयोग किया जाना चाहिए। यदि मूल्यांकन के लिए एक ही समय में दो या दो से अधिक मूल्यांकन विधियों का चयन किया जा सकता है, तो मूल्यांकन के लिए दो से अधिक मूल्यांकन विधियों का उपयोग किया जाना चाहिए, और विभिन्न मूल्यांकन विधियों के गणना परिणामों की जांच और तुलना करने के बाद मूल्यांकन परिणाम उचित रूप से निर्धारित किए जाने चाहिए।

4. उपरोक्त के अलावा, स्वामित्व वाले मकानों के मूल्य को प्रभावित करने वाले कारकों जैसे घर का स्थान, उपयोग, भवन संरचना, नयापन, भवन क्षेत्र और फर्श क्षेत्र, भूमि उपयोग के अधिकार आदि पर भी विचार किया जाना चाहिए।

5. यदि लागत पद्धति के अनुसार मूल्यांकन किया जाए तो ध्वस्त परिवारों को केवल घर की लागत मूल्य का मुआवजा दिया जाएगा। लागत विधि मूल्यांकन सबसे कम मुआवजा प्रदान करता है। विध्वंस करने वाले परिवार इस मूल्यांकन पद्धति को अस्वीकार कर सकते हैं। लागत पद्धति मौजूदा बाजार मूल्य के आधार पर परिसंपत्ति की पुनर्खरीद का मूल्य निर्धारित करती है, जबकि बाजार पद्धति बाजार में परिसंपत्ति के लेनदेन मूल्य के आधार पर मूल्य निर्धारित करती है। पूर्व का निर्धारण मुख्य रूप से खरीदार के दृष्टिकोण से किया जाता है, अर्थात किसी संपत्ति को खरीदने और निर्माण करने की लागत के आधार पर। उत्तरार्द्ध विक्रेता के दृष्टिकोण से निर्धारित होता है, अर्थात बाजार पर बिक्री मूल्य। आम तौर पर, भूमि अधिग्रहण और विध्वंस मुआवजे के मूल्यांकन में, आसपास के आवास के बाजार मूल्य को संदर्भित किया जाना चाहिए, और मुआवजा मूल्यांकन मूल्य के आधार पर होना चाहिए। बाजार पद्धति का मूल्यांकन निष्पक्ष है और लागत पद्धति के मूल्यांकन की तुलना में अधिक मुआवजा प्रदान करता है।

यिंगटिंग आपको याद दिलाती है:

यदि ध्वस्त किए गए व्यक्तियों को मूल्यांकन रिपोर्ट पर आपत्ति है तो उन्हें समय रहते समीक्षा के लिए आवेदन करना चाहिए। वे किसी वकील से मूल्यांकन प्रक्रिया में हस्तक्षेप करने और बातचीत में भाग लेने के लिए भी कह सकते हैं। यदि वंचित व्यक्ति या आवास अधिग्रहण विभाग को मूल्यांकन परिणामों पर आपत्ति है, तो उन्हें मूल्यांकन रिपोर्ट प्राप्त होने की तारीख से 10 दिनों के भीतर मूल्यांकन की समीक्षा के लिए अचल संपत्ति मूल्य मूल्यांकन एजेंसी को आवेदन करना होगा। मूल अचल संपत्ति मूल्य मूल्यांकन एजेंसी समीक्षा मूल्यांकन के लिए लिखित आवेदन की प्राप्ति की तारीख से 10 दिनों के भीतर मूल्यांकन परिणामों की समीक्षा करेगी। समीक्षा के बाद, यदि मूल मूल्यांकन परिणाम बदल जाता है, तो एक नई मूल्यांकन रिपोर्ट जारी की जाएगी; यदि मूल्यांकन परिणाम नहीं बदला है, तो समीक्षा और मूल्यांकन के लिए आवेदक को लिखित रूप में सूचित किया जाएगा। यदि विस्थापित व्यक्ति या आवास अधिग्रहण विभाग को मूल अचल संपत्ति मूल्य मूल्यांकन एजेंसी के समीक्षा परिणामों पर आपत्ति है, तो वे समीक्षा परिणाम प्राप्त होने की तारीख से 10 दिनों के भीतर स्वामित्व वाले घरों के स्थान के मूल्यांकन के लिए विशेषज्ञ समिति को आवेदन करेंगे। राज्य के स्वामित्व वाली भूमि पर मकानों की ज़ब्ती और मुआवज़े पर विनियमों के अनुच्छेद 26 में कहा गया है कि “यदि ज़ब्त किया गया व्यक्ति मुआवज़े के फैसले से असंतुष्ट है, तो वह कानून के अनुसार प्रशासनिक पुनर्विचार के लिए आवेदन कर सकता है, या वह कानून के अनुसार प्रशासनिक मुकदमा दायर कर सकता है।