कानूनी जानकारी

मौजूदा आवास कीमतें अभी भी ऊंची हैं, और आवास किराये का बाजार अधिक से अधिक सक्रिय हो रहा है क्योंकि अधिक से अधिक लोग अन्य स्थानों पर काम करने, रहने और व्यवसाय चलाने के लिए जा रहे हैं। बीजिंग और यहां तक ​​कि पूरे देश में किरायेदार किराया वृद्धि के तूफान का अनुभव करने के बाद भयभीत हो गए हैं, उन्हें डर है कि एक दिन मकान मालिक अचानक किराया बढ़ाने का प्रस्ताव देगा। किराया बढ़ाने का अनुरोध करना दोनों पक्षों के लिए मानसिक और उस समय हस्ताक्षरित किराये के अनुबंध दोनों के लिए एक परीक्षा है।

किराया बढ़ाया जाए या नहीं, यह सवाल लोगों को परेशान करने के लिए काफी है, लेकिन कई मकान मालिक और किरायेदार इस बात से अनजान हैं कि देश भर में भूमि अधिग्रहण और विध्वंस परियोजनाओं में अधिक से अधिक किराये की संपत्तियां शामिल हो रही हैं। भूमि अधिग्रहण और विध्वंस ने पट्टे के लिए दोनों पक्षों के लिए बड़ी चुनौतियाँ ला दी हैं।

हाल के दिनों में, WeChat चैट रिकॉर्ड के कई स्क्रीनशॉट विभिन्न मीडिया प्लेटफार्मों पर सामने आए हैं, जिससे नेटिज़न्स के बीच व्यापक चर्चा हुई है। स्क्रीनशॉट की सामग्री मोटे तौर पर किरायेदार के इस विश्वास के बारे में है कि वह तीन साल से एक किराये के घर में किराए पर रह रहा है जिसे ध्वस्त किया जाने वाला है और यह "वास्तविक पुनर्वास लक्ष्य" है, और इसलिए मकान मालिक को विध्वंस के पैसे का आधा हिस्सा देने की आवश्यकता है।

तो क्या किरायेदारों को अपने किराए के मकान के विध्वंस के लिए मुआवजा पाने का अधिकार है? नीचे दिया गया वकील इस प्रश्न का उत्तर दो भागों से देगा: प्रासंगिक कानून और विनियम और तथ्य।

राज्य के स्वामित्व वाली भूमि पर मकानों के स्वामित्व पर प्रासंगिक कानूनी प्रावधान:

"राज्य के स्वामित्व वाली भूमि पर मकानों की ज़ब्ती और मुआवजे पर विनियम" के प्रासंगिक प्रावधानों के अनुसार, यदि राज्य के स्वामित्व वाली भूमि पर संस्थाओं या व्यक्तियों के घरों को सार्वजनिक हितों की रक्षा के लिए ज़ब्त किया जाता है, तो ज़ब्त किए गए घरों के मालिकों (बाद में ज़ब्त किए गए व्यक्तियों के रूप में संदर्भित) को उचित मुआवजा दिया जाना चाहिए।

इसके अलावा, विनियमों के अन्य प्रासंगिक प्रावधानों के अनुसार, घर को ज़ब्त करने का निर्णय लेने वाली नगरपालिका या काउंटी-स्तरीय लोगों की सरकार द्वारा ज़ब्त किए गए व्यक्ति को दिए गए मुआवजे में शामिल हैं:

(1) ज़ब्त किए गए मकानों के मूल्य की भरपाई करना;

(2) गृहहरण के कारण पुनर्वास और अस्थायी पुनर्वास के लिए अस्थायी पुनर्वास शुल्क के साथ वंचित व्यक्तियों को मुआवजा देना;

(3) घर की ज़ब्ती के कारण व्यावसायिक गतिविधियों की समाप्ति के कारण होने वाले नुकसान के लिए मुआवजा।

नगरपालिका और काउंटी-स्तरीय लोगों की सरकारें जो ज़ब्ती का निर्णय लेती हैं, उन्हें ज़ब्त किए गए व्यक्तियों को कुछ सब्सिडी और पुरस्कार प्रदान करना चाहिए।

इसके अलावा, "विनियम" के प्रासंगिक प्रावधानों के अनुसार, ज़ब्ती व्यक्ति के पास ज़ब्ती मुआवजे के लिए दो विकल्प हो सकते हैं, एक है मौद्रिक मुआवजा, और दूसरा है गृह संपत्ति अधिकार विनिमय मुआवजा। शहर और काउंटी स्तर पर लोगों की सरकारों को मुआवजे के रूप में घर संपत्ति अधिकार विनिमय का चयन करने वाले वंचित व्यक्तियों को संपत्ति अधिकार विनिमय के लिए घर प्रदान करना चाहिए, और स्वामित्व प्राप्त घरों के मूल्य की गणना करनी चाहिए और फिर स्वामित्व वाले घरों के मूल्य और संपत्ति अधिकार विनिमय के लिए उपयोग किए जाने वाले घरों के मूल्य के बीच अंतर का निपटान करना चाहिए।

यदि पुराने शहरी क्षेत्रों में पुनर्निर्माण की आवश्यकता के कारण व्यक्तिगत आवासों का अधिग्रहण किया जाता है, तो शहर या काउंटी स्तर पर लोगों की सरकार, जो घर के अधिग्रहण पर निर्णय लेती है, उस वंचित व्यक्ति को प्रदान करेगी जो पुनर्निर्माण क्षेत्र में घर के संपत्ति अधिकारों को पुनर्निर्माण क्षेत्र या नजदीकी क्षेत्र में एक घर के साथ विनिमय करने का विकल्प चुनता है।

जैसा कि ऊपर से देखा जा सकता है, विनियमों में ज़ब्त किया गया व्यक्ति आमतौर पर ज़ब्त किए गए और ध्वस्त किए गए घर के मालिक को संदर्भित करता है, और मुआवजे की वस्तुएँ अलग-अलग मुआवजे की वस्तुओं के अनुसार संबंधित अधिकार धारक हैं।

सामूहिक भूमि पर मकान विध्वंस के लिए प्रासंगिक नियम:

भूमि प्रबंधन कानून के प्रासंगिक सिद्धांत प्रावधानों और भूमि प्रबंधन कानून के कार्यान्वयन विनियमों के अलावा, स्थानीय सरकारों ने सामूहिक भूमि पर घरों के विध्वंस के लिए प्रासंगिक स्थानीय कानून और नियम भी तैयार किए हैं। निम्नलिखित उदाहरण के रूप में "बीजिंग नगर सामूहिक भूमि आवास विध्वंस प्रबंधन उपाय" को चित्रित करता है।

उपायों के प्रासंगिक प्रावधानों के अनुसार, वह इकाई या व्यक्ति जो ज़ब्त किए जाने वाले और ध्वस्त किए जाने वाले घर का मालिक है, इन उपायों में ज़ब्त किया जाने वाला व्यक्ति कहलाता है।

"उपाय" के प्रासंगिक प्रावधानों के अनुसार, जिनके घरों को ज़ब्त कर लिया गया है और ध्वस्त कर दिया गया है, वे मौद्रिक मुआवजा प्राप्त करना चुन सकते हैं या मुआवजे के रूप में संपत्ति अधिकार विनिमय और पुनर्वास आवास का चयन कर सकते हैं। कुछ क्षेत्रों में, होमस्टेड साइटों को भी मंजूरी दी जा सकती है।

"उपायों" के प्रासंगिक प्रावधानों के अनुसार, उत्पादन और व्यावसायिक गतिविधियों में संलग्न होने और औद्योगिक और वाणिज्यिक व्यापार लाइसेंस रखने के लिए रियासत में अपने स्वयं के घरों का उपयोग करने वाले वंचित व्यक्तियों को कुछ मुआवजा और पुनर्वास प्रदान करने के अलावा, वंचित पक्ष को उत्पादन और व्यावसायिक गतिविधियों की समाप्ति के कारण होने वाले नुकसान की उचित क्षतिपूर्ति भी करनी चाहिए। उनमें से, जिला और काउंटी लोगों की सरकारें उन घरों के आर्थिक नुकसान के लिए मुआवजे के मानक तैयार करती हैं जिन्हें ज़ब्त कर लिया गया है और ध्वस्त कर दिया गया है; टाउनशिप (अल्पसंख्यक टाउनशिप) और शहर के लोगों की सरकारें ध्वस्त किए गए घरों के आर्थिक नुकसान के लिए मुआवजे के मानक बनाती हैं, और टाउनशिप (अल्पसंख्यक टाउनशिप) और शहर के लोगों की सरकारों को जिला और काउंटी लोगों की सरकारों के साथ फाइल करनी होगी।

"उपाय" के प्रासंगिक प्रावधानों के अनुसार, ज़ब्ती करने वाले पक्ष को मकानों की ज़ब्ती के कारण पुनर्वास की लागत के लिए ज़ब्त करने वाले व्यक्तियों को मुआवजा देना चाहिए। ज़ब्त करने वाली पार्टी को ज़ब्त किए गए व्यक्तियों को पुनर्वास सब्सिडी प्रदान करनी चाहिए।

उनमें से, जिला और काउंटी लोगों की सरकारें भूमि अधिग्रहण और घरों के विध्वंस के लिए पुनर्वास सब्सिडी निर्धारित करती हैं; टाउनशिप (अल्पसंख्यक टाउनशिप) और शहर के लोगों की सरकारें भूमि अधिग्रहण और घरों के विध्वंस के लिए पुनर्वास सब्सिडी निर्धारित करती हैं, और उन्हें जिला और काउंटी लोगों की सरकारों के साथ दायर किया जाना चाहिए।

जैसा कि ऊपर से देखा जा सकता है, मौद्रिक मुआवज़ा, पुनर्वास आवास मुआवज़ा और होमस्टेड साइटों की अलग-अलग मंजूरी, ज़ब्त की गई और ध्वस्त सामूहिक भूमि पर घरों के मालिकों को मुआवज़ा देने और पुनर्वास करने के तीन मुख्य तरीके हैं।

उन लोगों के लिए जिनके पट्टे ज़ब्ती और विध्वंस से पहले समाप्त हो गए हैं

भले ही आप एक आवासीय भवन या व्यावसायिक भवन किराए पर लेते हैं, जब तक पट्टा समझौता स्वामित्व और स्थानांतरण अवधि से पहले समाप्त हो जाता है, तब तक स्वामित्व और विध्वंस पट्टेदार के वास्तविक अधिकारों को प्रभावित नहीं करेगा, क्योंकि पट्टेदार को केवल समझौते में निर्दिष्ट समाप्ति तिथि के अनुसार घर से बाहर निकलने और घर सौंपने की जरूरत है। इसलिए, जब पट्टा समाप्त हो गया है, तो विध्वंस के लिए मुआवजे के अधिकार का दावा करने के लिए पट्टेदार के लिए आधार के रूप में कोई प्रासंगिक कानून नहीं है।

उन लोगों के लिए जिनके पट्टे तोड़फोड़ और ध्वस्तीकरण के समय समाप्त नहीं हुए हैं

यदि हस्ताक्षरित पट्टा अनुबंध में ऐसे प्रावधान शामिल हैं जो यह निर्धारित करते हैं कि मकान मालिक को घर के अधिग्रहण और विध्वंस के कारण किरायेदार के साथ पट्टा अनुबंध को पहले ही समाप्त करने की आवश्यकता है, तो अनुबंध की शर्तों का पालन किया जाएगा। यदि हस्ताक्षरित अनुबंध में घर के अधिग्रहण और विध्वंस के कारण पट्टे को अग्रिम रूप से समाप्त करने का प्रावधान नहीं है, तो पट्टेदार सहमत होने के लिए मकान मालिक के साथ बातचीत कर सकता है। यदि दोनों पक्ष बातचीत में किसी समझौते पर नहीं पहुंच पाते हैं, तो पट्टेदार मुकदमेबाजी जैसे कानूनी तरीकों से अपने वैध अधिकारों और हितों की रक्षा कर सकता है।

यदि पट्टे के दोनों पक्षों द्वारा हस्ताक्षरित अनुबंध में स्वामित्व और विध्वंस के मुद्दे पर कोई प्रावधान नहीं है, और किरायेदार स्वेच्छा से संबंधित मुआवजे के अधिकारों को छोड़ देता है, तो पट्टे पर दिए गए आवासीय घर के पट्टेदार को मकान मालिक से स्थानांतरण शुल्क और पुनर्वास सब्सिडी के लिए मुआवजे का भुगतान करने की आवश्यकता हो सकती है;

व्यावसायिक संपत्तियों को पट्टे पर देने वाले किरायेदारों के लिए, उन्हें मकान मालिक से उनके द्वारा मूल रूप से निवेश की गई नवीकरण लागत के साथ-साथ व्यावसायिक गतिविधियों की समाप्ति और स्थानांतरण मुआवजे आदि के कारण हुए नुकसान के लिए मुआवजे का भुगतान करने की भी आवश्यकता हो सकती है। यदि मकान मालिक किरायेदार के लिए मुआवजे के रूप में पुनर्वास आवास चुनता है, तो मकान मालिक द्वारा संपत्ति अधिकार प्रतिस्थापन पूरा करने के बाद किरायेदार मकान मालिक के साथ आवास पट्टा अनुबंध पर फिर से हस्ताक्षर कर सकता है।

इस तथ्य को छिपाना कि मकान का अधिग्रहण और ध्वस्तीकरण होने वाला है और भूमि अधिग्रहण की मंजूरी और अधिसूचना के बाद भी मकान को किराए पर देना

अनुबंध कानून के प्रासंगिक प्रावधानों के अनुसार, एक किरायेदार जो पट्टेदार के खिलाफ अनुबंध धोखाधड़ी करता है, वह अदालत या मध्यस्थता संस्थान से कानून के अनुसार अनुबंध को संशोधित करने या रद्द करने का अनुरोध कर सकता है, और मकान मालिक से किरायेदार को परिणामी नुकसान के लिए मुआवजा देने की मांग कर सकता है।

कुल मिलाकर, जब किसी किराये के घर को ज़ब्त कर लिया जाता है और ध्वस्त कर दिया जाता है, तो पट्टेदार को ध्वस्त घर के मुआवजे में हिस्सा मांगने का कोई अधिकार नहीं है। हालाँकि, पट्टेदार, अनुबंध के आधार पर, अपने अधिकारों पर भूमि अधिग्रहण, विध्वंस और अनुबंध परिवर्तन के प्रभाव के लिए उचित मुआवजा या मुआवजा देने की मांग कर सकता है।इसलिए, पट्टे के दोनों पक्षों को पट्टा अनुबंध पर हस्ताक्षर करते समय प्रासंगिक शर्तों को स्पष्ट करना चाहिए।

उपरोक्त निजी आवास किराये के अलावा, ऐतिहासिक और नीतिगत कारणों से सार्वजनिक किराये के आवास (सरकार द्वारा सीधे प्रबंधित सार्वजनिक आवास और इकाइयों द्वारा स्व-प्रबंधित सार्वजनिक आवास) भी हैं। हालाँकि किरायेदार घर का मालिक नहीं है, लेकिन वास्तव में उसे घर के मालिक के समान संपत्ति के अधिकार प्राप्त हैं। जब सार्वजनिक आवास को ज़ब्त कर लिया जाता है और ध्वस्त कर दिया जाता है, तो सार्वजनिक आवास किरायेदारों को मुआवज़ा और पुनर्वास प्राप्त करने के लिए ज़ब्त किए गए व्यक्ति के अधिकारों के साथ-साथ संबंधित राय, बयान, उपस्थित होने और सुनवाई में भाग लेने के अधिकार आदि का आनंद मिलेगा।

संक्षेप में, किरायेदार के लिए मकान मालिक के साथ विध्वंस भुगतान के बराबर विभाजन का अनुरोध करने के आधार के रूप में कोई प्रासंगिक कानून नहीं है। पट्टेदार को केवल पट्टे के संबंध के आधार पर किराए के निजी घर का उपयोग करने का अधिकार प्राप्त है। केवल तभी जब वास्तविक अधिकार प्रभावित और उल्लंघन किए जाते हैं तो पट्टेदार पट्टा अनुबंध और प्रासंगिक कानूनी प्रावधानों के आधार पर पट्टेदार से मुआवजे या मुआवजे की मांग कर सकता है।

पट्टे के दोनों पक्षों के पास अपने-अपने मूल अधिकार हैं। दोनों पक्षों की निचली रेखाओं को छुए बिना बातचीत करना और विवादों को सुलझाना याद रखें। यदि एक पक्ष की अनुचित मांगें दूसरे पक्ष की निचली रेखा को छूती हैं, तो उल्लंघन के शिकार पीड़ित पेशेवर विध्वंस वकील की मदद से कानूनी चैनलों के माध्यम से अपने अधिकारों की रक्षा कर सकते हैं।