कानूनी जानकारी

एक उद्यम कानूनी बोली के माध्यम से मिश्रित भूमि प्राप्त करता है, लेकिन क्योंकि नीलामीकर्ता ने हस्तांतरण प्रक्रियाओं को पूरा नहीं किया है, इसलिए ज़ब्ती के दौरान मुआवजे का भुगतान नहीं किया गया था। उसे अपने अधिकारों की रक्षा कैसे करनी चाहिए? आइए विशिष्ट मामलों के माध्यम से इसका विश्लेषण करें। नानयांग, हेनान प्रांत में एक वेयरहाउसिंग और लॉजिस्टिक्स कंपनी के पास जमीन के ऊपर 7,000 वर्ग मीटर की इमारतों के साथ राज्य-आवंटित भूमि है।

कंपनी ने उस समय औपचारिक नीलामी चैनलों के माध्यम से जमीन प्राप्त की। यह भूमि राज्य के स्वामित्व वाले उद्यम द्वारा पुनर्गठित भूमि की थी। परंतु संबंधित विभागों के कारणों से भूमि हस्तांतरण की प्रक्रिया पूरी नहीं हो सकी है। रियल एस्टेट प्रमाणपत्र प्राप्त कर लिया गया है, और रियल एस्टेट प्रमाणपत्र, नियोजन प्रमाणपत्र और अन्य प्रक्रियाएं पूरी कर ली गई हैं। एक और भी महत्वपूर्ण मुद्दा है. वर्तमान भूमि और अचल संपत्ति एक ही व्यक्ति के नाम पर नहीं है, लेकिन भूमि प्रमाणपत्र एक पुराना भूमि प्रमाणपत्र है और नए अचल संपत्ति प्रमाणपत्र के समान व्यक्ति के नाम पर नहीं है। इसलिए, संबंधित विनियोग विभाग का सामना करने पर, वे कहते हैं कि भूमि आपकी बिल्कुल भी नहीं है और आप इसका उपयोग करने के अधिकार के मालिक नहीं हैं, इसलिए मुआवजे का मानक बहुत कम है। कंपनियों को इस समस्या का समाधान कैसे करना चाहिए? इसे कैसे हल करें? अधिकारों की सुरक्षा कैसे करें?

हमारी वर्तमान मामले से निपटने की प्रक्रिया के दौरान, ऐसे कई मामले हैं। यद्यपि भूमि का उपयोग निजी उद्यमों द्वारा किया जाता है, आवंटित भूमि के ऐतिहासिक कारण अक्सर आश्चर्यजनक रूप से समान होते हैं। कुछ कंपनियों ने अदालत से राज्य के स्वामित्व वाली भूमि पर अचल संपत्ति खरीदी, और कुछ ने राज्य के स्वामित्व वाली परिसंपत्ति नीलामी प्लेटफार्मों आदि पर दिवालिया राज्य के स्वामित्व वाली कंपनियों से खरीदे गए कारखानों से भूमि उपयोग के अधिकार प्राप्त किए। ऐसी कंपनियां अक्सर स्वामित्व के लिए अपेक्षाकृत कम मुआवजा निर्धारित करती हैं, इसलिए ऐसे कई मामले हैं।

इस प्रकार के मामले में मूल रूप से संतोषजनक परिणाम मिल सकता है, जिसका विश्लेषण निम्नलिखित पहलुओं से किया जा सकता है: लेख की शुरुआत में उल्लिखित मामले में दो कानूनी संबंध शामिल हैं। एक यह है कि व्यक्ति ने नीलामी के माध्यम से अचल संपत्ति प्राप्त की और भूमि उपयोग के अधिकार प्राप्त किए। भूमि हस्तांतरण प्रक्रियाओं को समय पर नहीं संभाला गया, और हस्तांतरण के लिए भूमि उपयोग अधिकार प्रमाणपत्र को नहीं संभाला गया। कौन जिम्मेदार है? शहरी भूमि के हस्तांतरण पर अंतरिम विनियमों के प्रावधानों के अनुसार, जब आवंटित भूमि हस्तांतरित की जाती है, और जब आवंटित भूमि पर आवास संरचनाओं और भवनों को स्थानांतरित किया जाता है, तो हस्तांतरण प्रक्रियाओं को पूरा किया जाना चाहिए और भूमि हस्तांतरण शुल्क का भुगतान किया जाना चाहिए, और भूमि हस्तांतरण शुल्क को भूमि उपयोग अधिकार धारक, यानी मूल आवंटित भूमि के भूमि उपयोग अधिकार धारक द्वारा नियंत्रित किया जाना चाहिए।

यदि इस मामले में भूमि वास्तव में राज्य के स्वामित्व वाली संपत्ति व्यापार मंच के माध्यम से अर्जित की गई है, तो भूमि हस्तांतरण शुल्क का भुगतान किसे करना चाहिए? इसे मूल राज्य-स्वामित्व वाली संपत्ति पर्यवेक्षण और प्रशासन आयोग, यानी मूल भूमि उपयोग अधिकार वाले मूल राज्य-स्वामित्व वाले उद्यम द्वारा नियंत्रित किया जाना चाहिए। यदि मूल राज्य के स्वामित्व वाला उद्यम दिवालिया हो जाता है, तो इसे संबंधित शेयरधारकों, यानी राज्य के स्वामित्व वाली संपत्ति पर्यवेक्षण और प्रशासन आयोग द्वारा नियंत्रित किया जाना चाहिए। भूमि हस्तांतरण शुल्क का भुगतान करने के बाद ही अंतिम भूमि उपयोग अधिकार प्रमाणपत्र जारी किया जा सकता है।

वास्तव में, नीलामी के समय, बोली लगाने वाले द्वारा भुगतान किए गए भूमि हस्तांतरण शुल्क में भूमि हस्तांतरण शुल्क शामिल होना चाहिए था, लेकिन संबंधित विभागों ने भूमि हस्तांतरण शुल्क रोक लिया और इसे वापस भुगतान नहीं किया, इसलिए यह जिम्मेदारी संबंधित विभागों द्वारा वहन की जानी चाहिए। यदि भूमि न्यायालय से अधिग्रहित की जाती है, तो मूल भूमि उपयोग अधिकार मालिक को पहले भूमि हस्तांतरण शुल्क का भुगतान करना होगा, और फिर भूमि हस्तांतरण प्रक्रियाओं और घर पंजीकरण प्रक्रियाओं आदि से गुजरना होगा।

इसलिए, अब जब हर कोई इस संबंध में कानूनी संबंध जानता है और जिम्मेदारी कहां है, तो यह मामला वास्तव में बहुत स्पष्ट है। यदि अब ज़ब्ती का सामना करना पड़ता है, तो वर्तमान ज़ब्ती विभाग और राज्य के स्वामित्व वाले उद्यम के मूल शेयरधारक, यानी, राज्य के स्वामित्व वाली संपत्ति पर्यवेक्षण और प्रशासन आयोग, एक ही प्रशासनिक एजेंसी के हैं। दरअसल, इस समस्या को आसानी से हल किया जा सकता है।

हमने ऐसे कई मामले संभाले जो एक ही प्रशासनिक विभाग से संबंधित नहीं थे। उदाहरण के लिए, एक राज्य-स्वामित्व वाला उद्यम जो मूल रूप से राज्य-स्वामित्व वाली संपत्तियों पर नीलाम किया गया था, दूसरे जिले के राज्य-स्वामित्व वाली संपत्ति पर्यवेक्षण और प्रशासन आयोग से संबद्ध था। हालाँकि, वर्तमान ज़ब्ती उस जिला सक्षम विभाग द्वारा की जाती है जहाँ अचल संपत्ति स्थित है, जो विभिन्न प्रशासनिक एजेंसियों से संबंधित है। इससे प्रशासनिक विभागों के बीच आपसी हितों के टकराव की कुछ समस्याएं पैदा होती हैं। विनियोग क्षेत्र में सक्षम प्राधिकारी विनियोजन मुआवजे के लिए अधिक भुगतान करने को तैयार नहीं हैं, और मूल राज्य के स्वामित्व वाली संपत्ति पर्यवेक्षण और प्रशासन आयोग संबंधित जिम्मेदारियों को वहन करने के लिए तैयार नहीं है। इस समस्या के लिए कंपनियों को विभिन्न कानूनी तरीकों और प्रक्रियाओं के माध्यम से इसे हल करने की आवश्यकता होती है।

सबसे पहले, ज़ब्ती के पहले चरण के लिए संबंधित मुआवजा प्राप्त किया जाना चाहिए, और फिर अन्य मुआवजा मूल राज्य के स्वामित्व वाली संपत्ति पर्यवेक्षण और प्रशासन आयोग द्वारा वहन किया जाना चाहिए। यह एक विचार है. एक अन्य विचार यह है कि "नागरिक संहिता" और "भूमि प्रबंधन कानून" के अनुसार, कहीं भी आवास के लिए समान प्रावधान हैं। कहने का तात्पर्य यह है कि, यदि कोई इकाई किसी घर का स्वामित्व प्राप्त करती है, तो उसे स्वाभाविक रूप से भूमि का उपयोग करने का अधिकार प्राप्त होगा, और उसे स्वाभाविक रूप से भूमि कर प्राप्त होगा।

चूंकि उद्यम ने घर का संपत्ति स्वामित्व प्रमाण पत्र प्राप्त कर लिया है, इसलिए भूमि का उपयोग करने का अधिकार कानूनी और स्वाभाविक रूप से प्राप्त है। जहाँ तक भूमि हस्तांतरण शुल्क का भुगतान किया गया है या नहीं, यह सिर्फ लेनदार का अधिकार है और इसका संपत्ति के अधिकार से कोई लेना-देना नहीं है। इसके अलावा, लेनदार के अधिकार मूल राज्य के स्वामित्व वाली संपत्ति पर्यवेक्षण और प्रशासन आयोग द्वारा वहन किए जाते हैं, और जिला प्रशासनिक विभाग को भूमि हस्तांतरण शुल्क की भरपाई करने और संबंधित ब्याज हानि आदि को वहन करने के लिए मूल राज्य के स्वामित्व वाली संपत्ति पर्यवेक्षण और प्रशासन आयोग के पास जाना चाहिए। यह भी एक विचार है।

एक अन्य कानूनी संबंध यह है कि उद्यम में शामिल भूमि उपयोग अधिकार प्रमाणपत्र और गृह स्वामित्व प्रमाणपत्र एक ही इकाई के नाम पर नहीं हैं। वास्तव में, यह स्वाभाविक है, क्योंकि भूमि उपयोग का अधिकार केवल पुराने उद्यम के नाम पर ही आवंटित किया जा सकता है। क्योंकि आवंटित भूमि आमतौर पर निजी उद्यमों या निजी उद्यमों के नाम पर शायद ही कभी आवंटित की जाती है। निःसंदेह, कंपनी कानूनी नीलामी से गुजरती है, और निःसंदेह यह कंपनी के नाम पर होती है। इस समस्या को कैसे हल करने की आवश्यकता है? यदि आपको ज़ब्ती का सामना करना पड़ता है, तो आप इसे एक पैकेज में हल कर सकते हैं, जैसे कि अभी बताए गए दो समाधान।

यदि कोई संग्रह नहीं है या संग्रह विशेष रूप से जरूरी नहीं है और तारीख विशेष रूप से जरूरी नहीं है, तो आप इसे 2021 में प्राकृतिक संसाधन मंत्रालय के नंबर 1 दस्तावेज़ के माध्यम से पूरी तरह से हल कर सकते हैं। रियल एस्टेट पंजीकरण में ऐतिहासिक मुद्दों को हल करने पर प्राकृतिक संसाधन मंत्रालय का 2021 नोटिस स्पष्ट रूप से निर्धारित करता है कि यदि भूमि उपयोग अधिकारों को संभाला नहीं जाता है, तो संबंधित प्रक्रियाओं को उस समय की नीतियों के अनुसार पूरा किया जाना चाहिए। उदाहरण के लिए, यदि आप भूमि हस्तांतरण शुल्क और उस समय के राष्ट्रीय नियमों के अनुसार भूमि हस्तांतरण प्रक्रियाओं से गुजरते हैं, तो आप स्वाभाविक रूप से हस्तांतरण विधि के माध्यम से भूमि उपयोग अधिकार प्रमाण पत्र प्राप्त करेंगे, और फिर स्वामित्व और मुआवजे की समस्याओं का समाधान करेंगे। बेशक, यदि कंपनी अधिक पैसा खर्च करती है और मूल राज्य के स्वामित्व वाली संपत्ति पर्यवेक्षण और प्रशासन आयोग या संबंधित विभागों से मुआवजे की मांग कर सकती है, तो यह एक और कानूनी संबंध है।

इसी तरह की समस्याओं का सामना करने पर, आप समय पर वकीलों की एक पेशेवर टीम से परामर्श ले सकते हैं। वकील कानूनी नियमों, स्थानीय नीतियों, संबंधित विभागों के दस्तावेज़ नोटिस और प्रासंगिक मामले के उदाहरणों के अनुसार उद्यम के वैध अधिकारों और हितों की रक्षा करेंगे। आप हमसे भी सलाह ले सकते हैं. राजनीतिक और व्यावसायिक विवादों के लिए, निश्चित रूप से आपको बीजिंग यिंगटिंग वकीलों से परामर्श लेना चाहिए। हम कानूनों, विनियमों, स्थानीय नीति मानक दस्तावेजों और प्रासंगिक मामलों के प्रावधानों के आधार पर विस्तृत कानूनी राय प्रदान करेंगे, मामले के कुछ तथ्यात्मक साक्ष्य के साथ, और निष्पक्ष और संतोषजनक समाधान के लिए प्रयास करने के लिए सक्षम अधिकारियों के साथ बातचीत करने के लिए कानूनी ज्ञान का उपयोग करेंगे।

इस लेख में दिया गया कानूनी ज्ञान कानूनी सलाह का प्रतिनिधित्व नहीं करता है। यदि आप भी ऐसी ही समस्याओं का सामना करते हैं, तो आपको उनका विस्तार से विश्लेषण करना चाहिए।