कानूनी जानकारी

जब एक रियल एस्टेट कंपनी ने परियोजना पूर्णता स्वीकृति पंजीकरण के लिए आवेदन किया, तो इसे स्थानीय आवास और शहरी-ग्रामीण विकास ब्यूरो द्वारा अस्वीकार कर दिया गया क्योंकि यह इस आधार पर वैधानिक 15-दिवसीय आवेदन की समय सीमा पार कर गया था कि "पहले जुर्माना देना होगा और फिर पंजीकरण पूरा होना चाहिए।" इससे एक शृंखला प्रतिक्रिया शुरू हो गई: मालिक अचल संपत्ति शीर्षक प्रमाणपत्र के लिए आवेदन करने में असमर्थ था, डेवलपर परियोजना के अंतिम भुगतान को पुनर्प्राप्त करने में असमर्थ था, संघर्ष कई वर्षों से लंबित था, और कई संचारों का ठोस समाधान नहीं किया गया था। क्या यह प्रतीत होने वाली "उचित" प्रशासनिक आवश्यकता वास्तव में कानूनी है?

【यिंगटिंग वकील】ऐसे मामलों का अध्ययन करते समय, यह बताया गया कि प्रशासनिक दंड और प्रशासनिक फाइलिंग कानूनी रूप से एक-दूसरे से स्वतंत्र हैं, और कौन किसके लिए जिम्मेदार है, इसके बीच कोई पूर्व-आवश्यक संबंध नहीं है। आवास और शहरी-ग्रामीण विकास मंत्रालय के "आवास निर्माण और नगरपालिका अवसंरचना परियोजनाओं की पूर्ण स्वीकृति और पंजीकरण के प्रशासन के लिए उपाय" में स्पष्ट रूप से कहा गया है कि यदि पंजीकरण समय सीमा के भीतर दाखिल नहीं किया जाता है, तो फाइलिंग प्राधिकारी समय सीमा के भीतर सुधार का आदेश दे सकता है और जुर्माना लगा सकता है। हालाँकि, यह प्रावधान फाइलिंग प्राधिकारी को "जुर्माने के भुगतान के आधार पर फाइलिंग को संसाधित करने से इनकार करने" की शक्ति नहीं देता है। यदि कोई प्रशासनिक एजेंसी कानूनी प्रक्रियाओं के बाहर अपने ऊपर शर्तें लगाती है, तो यह अनिवार्य रूप से अवैध रूप से दायित्वों को जोड़ रही है और व्यावसायिक संस्थाओं के वैध अधिकारों और हितों का उल्लंघन कर रही है। इस मामले में, डेवलपर ने प्रशासनिक समीक्षा एजेंसी के मार्गदर्शन में एक प्रशासनिक समीक्षा दायर की। समीक्षा एजेंसी ने मध्यस्थता बैठक में सीधे तौर पर बताया कि "सजा पहले, प्रमाणीकरण बाद में" कानून में निराधार था। आवास और शहरी-ग्रामीण विकास ब्यूरो ने इसे मौके पर ही पहचान लिया और 15 दिनों के भीतर फाइलिंग पूरी करने का वादा किया, जिससे कई वर्षों से लंबित समस्याओं का समाधान हो गया।

इस मामले का विशिष्ट मूल्य यह है कि यह प्रशासनिक फाइलिंग शक्ति की सीमाओं को स्पष्ट रूप से चित्रित करता है: "कानूनी प्राधिकरण के बिना कुछ भी नहीं किया जा सकता" एक नारा नहीं है, बल्कि वह मूल पंक्ति है जिसका हर प्रशासनिक कार्रवाई को पालन करना चाहिए। समान कठिनाइयों का सामना करने वाली कंपनियों के लिए, जब सामान्य संचार अप्रभावी होता है और चैनल अवरुद्ध होते हैं, तो प्रशासनिक समीक्षा अक्सर अधिक कुशल और प्रत्यक्ष कानूनी उपाय होती है। ऐसे मामलों में जहां प्रशासनिक एजेंसियां ​​नियमों के उल्लंघन में अतिरिक्त सीमाएं निर्धारित करती हैं, वहां जल्द से जल्द पेशेवर कानूनी सहायता लेने और कानूनी चैनलों के माध्यम से अधिकारों और हितों के लिए लड़ने की सिफारिश की जाती है।

आवेदक की एक रियल एस्टेट कंपनी द्वारा निर्मित आवासीय परिसर के पहले चरण की इमारतें 2, 3, और 31 वाणिज्यिक विकास परियोजनाएं हैं और इन्हें शहर के शेड नवीकरण कार्यालय द्वारा पुनर्वास घरों के रूप में खरीदा गया था। कंपनी ने 29 नवंबर, 2019 को उपर्युक्त घरों की पूर्णता रिपोर्ट प्राप्त की। 4 मई, 2020 को, आवेदक परियोजना पूर्णता स्वीकृति रिकॉर्ड के लिए आवेदन करने के लिए प्रतिवादी के एक निश्चित शहर के आवास और शहरी-ग्रामीण विकास ब्यूरो में प्रासंगिक सामग्री लाया, लेकिन ऑनलाइन अनुमोदन मंच की खराबी के कारण आवेदन संसाधित नहीं किया जा सका। नवंबर 2021 में आवेदक ने दोबारा रजिस्ट्रेशन के लिए आवेदन किया. प्रतिवादी का मानना ​​था कि भले ही 4 मई, 2020 को आवेदन के समय के रूप में उपयोग किया गया था, आवेदक का आवेदन दाखिल करने की अवधि कानूनी आवेदन अवधि से अधिक हो गई थी, और आवेदक पर प्रशासनिक दंड निर्णय की आवश्यकता थी। जुर्माना अदा किए जाने तक फाइलिंग पर कार्रवाई नहीं की जा सकती थी, इसलिए आवेदक की फाइलिंग को मंजूरी नहीं दी गई। परिणामस्वरूप, मामले में शामिल घर के लिए अचल संपत्ति प्रमाणपत्र प्राप्त नहीं किया जा सका, और आवेदक परियोजना का अंतिम भुगतान प्राप्त करने में असमर्थ था। आवेदक और मकान मालिक ने इस समस्या के बारे में कई बार याचिका विभाग को बताया। अनुसंधान और निर्णय के बाद, याचिका मामले ने प्रशासनिक समीक्षा प्रक्रिया के माध्यम से निपटने की शर्तों को पूरा किया। मार्गदर्शन के बाद, आवेदक ने जुलाई 2024 में एक निश्चित नगरपालिका पीपुल्स सरकार को एक प्रशासनिक समीक्षा आवेदन प्रस्तुत किया, जिसमें अनुरोध किया गया कि प्रतिवादी को वैधानिक कर्तव्यों का पालन करने का आदेश दिया जाए।

प्रशासनिक समीक्षा एजेंसी ने समीक्षा की और निर्धारित किया कि मामले का फोकस यह था कि आवेदक को पहले जुर्माना भरने और फिर पंजीकरण प्रक्रिया से गुजरने की आवश्यकता का प्रतिवादी का व्यवहार कानूनी था या नहीं। आवास और शहरी-ग्रामीण विकास मंत्रालय के "आवास निर्माण और नगरपालिका बुनियादी ढांचा परियोजनाओं की पूर्ण स्वीकृति की रिकॉर्डिंग के प्रशासन के लिए उपाय" के प्रावधानों के अनुसार, यदि निर्माण इकाई परियोजना की पूर्ण स्वीकृति की तारीख से 15 दिनों के भीतर पंजीकरण पूरा करने में विफल रहती है, तो फाइलिंग प्राधिकारी को समय सीमा के भीतर सुधार का आदेश देने और कम से कम 200,000 युआन लेकिन 500,000 युआन से अधिक का जुर्माना लगाने का अधिकार है। इस मामले में, हालांकि आवेदक ने वैधानिक आवेदन अवधि से परे दाखिल करने के लिए आवेदन किया था और कानून के अनुसार प्रशासनिक दंड के अधीन था, प्रशासनिक दंड और दाखिल अधिनियम अलग-अलग प्रकृति के थे। दाखिल करने के लिए प्रशासनिक दंड का निष्पादन कोई शर्त नहीं थी। प्रतिवादी ने उसे दाखिल करने से पहले जुर्माना भरने के लिए कहा, जो दाखिल करने की शर्तों में एक अवैध जोड़ था। प्रशासनिक समीक्षा मध्यस्थता बैठक में, प्रशासनिक समीक्षा एजेंसी ने प्रतिवादी को समझाया कि उसकी "सजा पहले, प्रमाणीकरण बाद में" नीति कानून में निराधार थी। प्रतिवादी सहमत हो गया और 15 दिनों के भीतर आवेदक के लिए परियोजना पूर्णता स्वीकृति रिकॉर्ड को संभालने का वादा किया। आवेदक ने मौके पर ही प्रशासनिक समीक्षा आवेदन वापस ले लिया और प्रशासनिक समीक्षा समाप्त कर दी गई।

"कानून की अनुमति के बिना कुछ भी नहीं किया जा सकता" वह मूल सिद्धांत है जिसका प्रशासनिक कानून प्रवर्तन एजेंसियों को पालन करना चाहिए। प्रशासनिक फाइलिंग करते समय प्रशासनिक एजेंसियों को कानून का सख्ती से पालन करना चाहिए। वे अपनी इच्छानुसार स्थितियाँ या प्रक्रियाएँ नहीं बना सकते हैं, और उन्हें व्यावसायिक संस्थाओं के अधिकारों को कम नहीं करना चाहिए या व्यावसायिक संस्थाओं के दायित्वों को नहीं बढ़ाना चाहिए। निजी अर्थव्यवस्था संवर्धन कानून यह निर्धारित करता है कि प्रशासनिक एजेंसियों को कानून के अनुसार प्रशासन का पालन करना चाहिए, और कानून प्रवर्तन गतिविधियों को अंजाम देते समय, उन्हें निजी आर्थिक संगठनों के सामान्य उत्पादन और संचालन गतिविधियों पर प्रभाव से बचना चाहिए या कम करना चाहिए। इस मामले में, प्रशासनिक समीक्षा एजेंसी ने प्रशासनिक समीक्षा मध्यस्थता बैठक में विवाद के फोकस पर ध्यान केंद्रित किया और स्पष्ट रूप से बताया कि प्रशासनिक एजेंसी की "पहले सज़ा देना और फिर फ़ाइल करना" की आवश्यकता अनिवार्य रूप से दाखिल करने की शर्तों का एक अवैध जोड़ थी। इसने संबंधित विभागों को प्रशासनिक समीक्षा की आंतरिक निगरानी के माध्यम से अपने दम पर अवैध कार्यों को ठीक करने के लिए बढ़ावा दिया, और उद्यमों की पूर्ण स्वीकृति और फाइलिंग पर अनावश्यक प्रतिबंधों को समाप्त कर दिया। साथ ही, प्रशासनिक पुनर्विचार एजेंसी स्वीकृति शर्तों को पूरा करने वाले याचिका मामलों को वैधानिक समीक्षा चैनलों में शामिल करेगी, ताकि कई वर्षों तक चलने वाले इस याचिका मुद्दे को कानून के अनुसार हल किया जा सके। यह न केवल उद्यमों की दुविधा को प्रभावी ढंग से हल करता है, बल्कि याचिका कार्य के वैधीकरण को भी बढ़ावा देता है और याचिका समस्याओं को हल करने के लिए प्रशासनिक समीक्षा प्रणाली के फायदों को पूरा मौका देता है। यह अनुकरणीय व्यावहारिक अनुभव प्रदान करता है।