लॉ फर्म परिचय अधिक》
बीजिंग यिंगटोंग लॉ फर्म ने कई वर्षों से निजी उद्यमों के अधिकारों और हितों की सुरक्षा पर ध्यान केंद्रित किया है। इसने बड़े पैमाने पर अचल संपत्ति सहित प्राकृतिक संसाधनों, खनन, भूमि, जल, क्षेत्रीय स्थान, कॉर्पोरेट इक्विटी, आपराधिक बचाव, कारखाना विध्वंस, पर्यावरण संरक्षण शटडाउन, निषेध और अवकाश आदि में अधिकार संरक्षण के कानूनी अभ्यास में कई कॉर्पोरेट अधिकार संरक्षण मामलों का प्रतिनिधित्व किया है...
लॉ फर्म सेवाएँ
लॉ फर्म कर्मी अधिक》
मुलाकात का पता अधिक》
मकान विध्वंस के मुआवजे की कीमत का मूल्यांकन कैसे करें
होम पेज >> व्यावसायिक क्षेत्र >> अवैध निर्माण
लेख लेखक：यिंगटिंग वकील समूह | अद्यतन समय：2022-11-10 | पढ़ने का समय：1320
हमारे देश में शहरी निर्माण के विकास और लोगों के भौतिक और सांस्कृतिक जीवन स्तर में सुधार के साथ, कुछ पुरानी शहरी सहायक सुविधाएं और कार्य अब शहरीकरण विकास की जरूरतों को पूरा नहीं करते हैं। एक निश्चित समय में पुराने शहरों का बदलाव निश्चित रूप से एक महत्वपूर्ण मुद्दा बन जाएगा। सरकार अनिवार्य रूप से शहरी घर विध्वंस से संबंधित कानूनों और विनियमों की एक श्रृंखला भी जारी करेगी। नया "शहरी घर विध्वंस प्रबंधन विनियम" विध्वंस के लिए मौद्रिक मुआवजे का प्रस्ताव करता है, जो मेरे देश में पुराने शहरों के परिवर्तन में एक बड़ा कदम है और मेरे देश के विध्वंस सुधार में एक प्रमुख उपाय भी है। हालाँकि, मूल्यांकन एजेंसियां और मूल्यांकक घर विध्वंस के मूल्यांकन को कैसे तर्कसंगत बनाते हैं? विध्वंसकर्ता ध्वस्त किए गए लोगों को मुआवजा कैसे देते हैं? यह एक समस्या है जिसे हमारे घर विध्वंस कार्य में हल करने की आवश्यकता है।
1. विध्वंस मूल्यांकन में मुख्यतः निम्नलिखित समस्याएँ हैं:
1. मूल्यांकन विधियों के साथ समस्याएँ
वर्तमान में, अधिकांश शहरी रियल एस्टेट विध्वंस आकलन व्यापक रूप से विध्वंस मूल्य निर्धारित करने के लिए नएपन, स्थान और सड़क के अग्रभाग जैसे गुणांकों के साथ बेंचमार्क कीमतों का उपयोग करते हैं। यह गणना पद्धति "शहरी गृह विध्वंस प्रबंधन विनियम" और "रियल एस्टेट मूल्यांकन विनियम" की भावना से असंगत है। सबसे पहले, ऐसा इसलिए है क्योंकि घर की कीमत बाजार द्वारा निर्धारित होती है। यह न केवल अपने भौतिकी के अंतर्निहित मूर्त कारकों से प्रभावित होता है, बल्कि बाजार के कई कारकों से भी प्रभावित होता है। उत्तरार्द्ध अक्सर पहले की तुलना में अधिक प्रभावशाली होता है। उदाहरण के लिए: रियल एस्टेट के आसपास के वातावरण को प्रभावित करने वाले कारक। एक ही अचल संपत्ति एक ही स्थान पर है, लेकिन इसका मतलब यह नहीं है कि आसपास का वातावरण समान है। यह अचल संपत्ति की विशेषताओं (व्यक्तित्व) द्वारा निर्धारित किया जाता है। इसलिए, हमारे लिए अचल संपत्ति बाजार मूल्य को मापने के लिए केवल बेंचमार्क मूल्य का उपयोग करना असंबद्ध है। दूसरे, "आधार मूल्य" शब्द की उत्पत्ति "रियल एस्टेट मूल्यांकन विनियम" में नहीं पाई जा सकती है, इसकी गणना के आधार और वैज्ञानिक प्रकृति की तो बात ही छोड़ दें।
2. मकानों की बेंचमार्क कीमत तय करने में दिक्कतें
बेंचमार्क हाउस कीमत की गणना पहले मूल्यांकन एजेंसी की पहचान करने के लिए सरकार द्वारा निर्धारित की जाती है, और फिर एजेंसी गणना करती है, और फिर सरकार गणना परिणामों की पुष्टि करने के लिए संबंधित विभागों के साथ काम करती है। वास्तव में, यह अभी भी एक सरकारी व्यवहार है और सरकारी हस्तक्षेप से छुटकारा नहीं मिल सकता है। इसलिए, आवास का बेंचमार्क मूल्य बाजार का व्यवहार नहीं है और बाजार आवास की कीमतों में बदलाव को सटीक रूप से प्रतिबिंबित नहीं कर सकता है। यहां तक कि सरकार और उसके विभागों द्वारा जानबूझकर बेंचमार्क कीमत कम करने का भी व्यवहार किया गया है।
3. मकान विध्वंस मुआवज़े की कीमतों की समस्या
(1) भूमि मुआवजे की कीमत वास्तव में प्रतिबिंबित नहीं होती है। कुछ शहरों में मौजूदा घर विध्वंस मुआवज़ा मूल्य को नए प्राप्त घर विध्वंस मुआवज़े मूल्य में जोड़ दिया जाता है। अंतिम परिणाम केवल घर की अंतर्निहित मूर्त स्थिति की कीमत को सबसे बड़ी सीमा तक प्रतिबिंबित कर सकता है, लेकिन इस आवास इकाई द्वारा लाए गए आर्थिक उपयोगिता मूल्य को सटीक रूप से प्रतिबिंबित नहीं कर सकता है, जमीन की कीमत, एक अमूर्त संपत्ति को तो छोड़ दें। बेशक, यह अंतिम परिणाम आम तौर पर इस निष्कर्ष को दर्शाता है कि मुआवजे की कीमत कम है। अचल संपत्ति के फर्श क्षेत्र अनुपात और भवन घनत्व और भूमि के तर्कसंगत उपयोग जैसे कारकों पर पूरी तरह से विचार करने में विफलता। इसके बजाय, भूमि और घरों के प्रतिस्थापन मूल्य को बेंचमार्क मूल्य के रूप में जोड़ा जाता है, और घर के निर्माण क्षेत्र के आधार पर गणना की जाती है। परिणाम अनिवार्य रूप से इस मिथक को जन्म देगा कि समान गुणवत्ता, मात्रा और कीमत की भूमि का फर्श क्षेत्र अनुपात उच्च होता है, और उच्च भवन घनत्व वाली भूमि की भूमि की कीमत अधिक होती है; (2) सरकारी विभाग अधिक हस्तक्षेप करते हैं, और कुछ स्थानीय सरकारें अपनी राजनीतिक उपलब्धियों को दर्शाने के लिए कीमतें और लागत भी कम कर देती हैं, लोगों को धोखा देती हैं, लोगों को नुकसान पहुंचाती हैं, मुनाफे के लिए लोगों के साथ प्रतिस्पर्धा करती हैं और सरकार की छवि को नुकसान पहुंचाती हैं।
4. घरों की प्रकृति की पहचान करने में समस्याएँ
चूँकि मेरे देश के रियल एस्टेट से संबंधित कानून और नियम कुछ ध्वस्त मकानों से पीछे हैं, इसलिए उन्हें पूरा करना और संबंधित प्रक्रियाओं में सुधार करना वास्तव में मुश्किल है। हालाँकि, कुछ शहर प्रक्रियाओं को पूरा करने पर आँख मूँद कर ज़ोर देते हैं और वास्तविक उद्देश्य और उपयोग मूल्य पर विचार किए बिना, घरों की प्रकृति का निर्धारण करने में कठोर और हठधर्मी हैं। अंतिम परिणाम इतिहास के प्रति सम्मान की कमी और वस्तुनिष्ठ तथ्य को प्रतिबिंबित करने में विफलता है कि आवास अधिक लाभ ला सकता है।
5. पुनर्वास आवास की कीमत निर्धारित करने में समस्याएँ
जैसा कि हम सभी जानते हैं, पुनर्वास गृह विध्वंसकर्ताओं (आमतौर पर डेवलपर्स) द्वारा प्रदान किए जाते हैं, और उनकी कीमतें बाजार के अनुसार डेवलपर्स द्वारा निर्धारित की जानी चाहिए। क्या तोड़े गए मकान भी पूर्ण बाजार मूल्य पर हैं? निःसंदेह एक अंतराल है। सबसे पहले, घर के विध्वंस मुआवजे की कीमत निर्धारित करने में समस्याएं हैं। दूसरे, पुनर्वास घरों की कीमत ध्वस्त घरों से पीछे है (विकास अवधि के कारण) और एक ही समय में कीमत नहीं है। इससे अनिवार्य रूप से पुनर्वास घर की कीमतों और विध्वंस मुआवजे की कीमतों के बीच "निष्पक्षता और निष्पक्षता" की कमी हो जाएगी।
6. मकान ध्वस्तीकरण मुआवजे के क्रियान्वयन में विद्यमान समस्याएँ
बेशक, पहले बाजार मूल्य के आधार पर घर के विध्वंस का मूल्यांकन करना उचित और उचित है; हालाँकि, शहरी निवासियों की अर्थव्यवस्था में दो-स्तरीय ध्रुवीकरण की एक गंभीर समस्या है, विशेषकर विध्वंस के दायरे में आने वाले निवासियों की। वे कमज़ोर समूह हैं, उनमें से अधिकतर नौकरी से निकाले गए श्रमिक और बेरोजगार निवासी हैं। कुछ लोग लंबी बीमारी के कारण बिस्तर पर हैं और उनकी आजीविका उनके बच्चों और संतानों पर निर्भर है। आसपास के समुदायों के निवासी मदद के लिए आते हैं। भले ही उनके घर बहुत जीर्ण-शीर्ण हों, फिर भी वे हवा और बारिश से आश्रय के रूप में काम कर सकते हैं। एक बार जब इन निवासियों को ध्वस्त कर दिया जाएगा, तो वे अपना मूल स्थिर उत्पादन और रहने का क्रम खो देंगे। विध्वंस मुआवज़ा मिलने के बाद, यह मामूली मुआवज़ा उनके लिए क्या भूमिका निभाएगा? वे एक छोटा सा घर खरीदने का जोखिम नहीं उठा सकते।
2. उपरोक्त समस्याएँ उत्पन्न करने वाले मुख्य कारण
1. सरकार और उद्यम के बीच कोई अंतर नहीं है
पहली अभिव्यक्ति विध्वंस मुआवजे की बेंचमार्क कीमत निर्धारित करने में है। विध्वंस मुआवजे के बेंचमार्क मूल्य की मुख्य मूल्यांकन इकाई मूल्यांकन एजेंसियों के प्रतिस्पर्धी बाजार के माध्यम से प्राप्त करने के बजाय सरकार और संबंधित विभागों द्वारा निर्धारित की जाती है; मूल्यांकन की सामग्री को सरकार और संबंधित विभागों द्वारा परिभाषित करने की आवश्यकता है। यह बेंचमार्क कीमत को नाममात्र के लिए बाजार कीमत बनाता है, लेकिन वास्तव में यह सरकार द्वारा निर्देशित कीमत है। दूसरे, जैसा कि मुआवजे की कीमतों की पुष्टि में परिलक्षित होता है, कुछ सरकारें और संबंधित विभाग अपनी राजनीतिक उपलब्धियों के लिए जानबूझकर मुआवजे की कीमत कम करने और लागत कम करने के लिए "छवि परियोजनाओं" में संलग्न होते हैं, ताकि जिन परियोजनाओं को लागू करना मुश्किल हो उन्हें लागू किया जा सके (जैसे कि वुहे काउंटी, अनहुई प्रांत में एक सांस्कृतिक और अवकाश प्लाजा)।
2. बाज़ार व्यवस्था अभी तक पूरी तरह विकसित नहीं हुई है और अभी भी विकास के चरण में है।
ऐसा इसलिए है क्योंकि विध्वंस के मुद्रीकरण के लिए बड़ी मात्रा में रियल एस्टेट बाजार लेनदेन डेटा की आवश्यकता होती है। हालाँकि, कुछ शहरों में विभिन्न प्रकार के रियल एस्टेट लेनदेन की मात्रा कम है और ऐसे रियल एस्टेट बाजार की जानकारी का अभाव है। इसके अलावा, रियल एस्टेट लेनदेन की जानकारी अभी भी बहुत अनियमित है और अभी भी कुछ विभागों के हाथ में है। यह सुचारू नहीं है और रियल एस्टेट सूचना प्रणाली पूरी तरह से स्थापित नहीं हुई है।
3. शहरी निवासियों का आर्थिक विकास अभी भी बहुत असंतुलित है, और भेदभाव के दो स्तर गंभीर हैं।
ध्वस्त किए गए अधिकांश लोग वंचित समूह के हैं। वे अपने मकानों को तोड़ने वालों को आसानी से तोड़ने के लिए नहीं बेच सकते। भले ही उनके मौजूदा घरों की मौजूदा कीमत मौजूदा कीमत से अधिक हो, वे उन्हें बेच नहीं सकते। यह उनकी सबसे बुनियादी जीवन सुरक्षा (आवास) से निर्धारित होता है।
4. "शहरी घर विध्वंस प्रबंधन विनियम" के लिए कोई सहायक कार्यान्वयन नियम नहीं हैं, जिसके परिणामस्वरूप विभिन्न स्थानीय विध्वंस मूल्यांकन और मुआवजे के उपाय किए जाते हैं।
वर्तमान समय में हमारे देश में भूमि की प्रकृति विविध है। भूमि स्वामित्व को राज्य के स्वामित्व और सामूहिक स्वामित्व में विभाजित किया जा सकता है, और राज्य के स्वामित्व वाली भूमि को आवंटन और हस्तांतरण में विभाजित किया जा सकता है। यदि विध्वंस मुआवजे की कीमत की प्रकृति पर विचार नहीं किया जाता है, तो मेरे देश में भूमि उपयोग अधिकारों का हस्तांतरण अनिवार्य रूप से एक ऐसे चरण में होगा जहां इसे लागू करना मुश्किल होगा और यह बहुत अराजक चरण में भी होगा। हमारे देश के शहरी भूमि उपयोग अधिकार एक भुगतान सीमित अवधि के उपयोग प्रणाली ("शहरी रियल एस्टेट प्रबंधन कानून" में स्पष्ट रूप से निर्धारित एक प्रणाली) है। हालाँकि, भूमि उपयोग का अधिकार समाप्त होने के बाद, नवीकरणीय होने के अलावा, सरकार इसकी वसूली कैसे करती है? क्या ज़मीन के ऊपर की इमारतों को ज़मीन के साथ मुफ़्त में वापस लिया जाना चाहिए? या इसकी भरपाई मुआवज़े के साथ की जानी चाहिए? इन्हें कानूनी प्रावधानों द्वारा स्पष्ट रूप से निर्धारित नहीं किया गया है, जो अचल संपत्ति विध्वंस मुआवजे की कीमतों के मूल्यांकन में इसके अवशिष्ट मूल्य (यानी, अवशिष्ट मूल्य) पर हमारे विचार को अनिवार्य रूप से प्रभावित करेगा, और इसके मूल्य में कमी को मापना असंभव है।
3. सुझाव
1. प्रासंगिक सहायक दस्तावेजों में सुधार करें और वैज्ञानिक मूल्यांकन विधियों का निर्धारण करें
बेंचमार्क मूल्य निर्धारित करने में, "रियल एस्टेट मूल्यांकन विनियम" को आधार के रूप में इस्तेमाल किया जाना चाहिए; घर की उपयोग प्रकृति का निर्धारण करते समय, वास्तविक उपयोग और उपयोग मूल्य पर पूरी तरह से विचार किया जाना चाहिए; मूल्यांकन विधियों के संदर्भ में, मूल्यांकन तकनीकी मार्ग निर्धारित करने के लिए "रियल एस्टेट मूल्यांकन विनियम" का उपयोग किया जाना चाहिए।
2. आवास मूल्यांकन गतिविधियों के पर्यवेक्षण को मजबूत करें और एक उत्कृष्ट मूल्यांकन टीम का निर्माण करें
मूल्यांकन एजेंसियों और मूल्यांकनकर्ताओं को इसे अनिवार्य पहचान बनाने के बजाय बाजार प्रतिस्पर्धा के माध्यम से प्राप्त करना चाहिए। सरकारी विभागों को सहयोग करना चाहिए और संयुक्त रूप से परिणामों का प्रबंधन करना चाहिए। भले ही विध्वंस मूल्यांकन निष्कर्ष को मान्यता दी जाए, वंचित समूहों की वास्तविक कठिनाइयों पर भी विचार किया जाना चाहिए। केवल इसी तरह से विध्वंस को सुचारू रूप से किया जा सकता है और लोगों और देश के लिए फायदेमंद निर्माण परियोजनाओं को अच्छी तरह से लागू किया जा सकता है।
अनुशंसित पढ़ने
- खनिज अधिकार बंधक वित्तपोषण: निजी खनन कंपनियों के लिए एक नया वित्तपोषण पथ
- क्या सरकार के निवेश प्रोत्साहन समझौते को तुरंत ख़त्म कर देना चाहिए? कानून आपकी पीठ पर है!
- भूमि समतलीकरण के नाम पर खनन? केंद्रीय निरीक्षण दल की खुली पोल! मेरे मालिकों, कृपया इस जाल में न पड़ें।
- खनन लाइसेंस नवीनीकरण में देरी? नए नियमों में कहा गया है कि 15 दिनों के भीतर जवाब देना होगा
- प्रशासनिक पुनर्विचार के लिए नए अवसर: मुकदमे जीतने की दर में वृद्धि, सुचारू अधिकार संरक्षण चैनल
- खनिज अधिकार बंधक वित्तपोषण: निजी खनन कंपनियों के लिए एक नया वित्तपोषण पथ
- क्या सरकार के निवेश प्रोत्साहन समझौते को तुरंत ख़त्म कर देना चाहिए? कानून आपकी पीठ पर है!
- भूमि समतलीकरण के नाम पर खनन? केंद्रीय निरीक्षण दल की खुली पोल! मेरे मालिकों, कृपया इस जाल में न पड़ें।
- क्या कंपनियों पर छोटी-छोटी चीज़ों के लिए बहुत ज़्यादा जुर्माना लगाया जा रहा है? कोर्ट: सज़ा अनुचित है और इसमें सुधार किया जाना चाहिए!
- प्रशासनिक पुनर्विचार के लिए नए अवसर: मुकदमे जीतने की दर में वृद्धि, सुचारू अधिकार संरक्षण चैनल
